JA 住宅ローン

0

     

     

     

     

     

     

    ちょっと前までは........

     

     

     

      最後の 頼み は ” フラット35 ” だよね...

     

     

     

    と....言われていた......

     

     

     

     

    住宅ローン

     

     

     

     

    ですが........

     

    4月 より....

     

     

    フラット35 制度変更

     

     

    に....伴い............

     

    省エネ化 が進むのは良いことなのですが......

     

     

     

     

     

      借入をする方の負担増額

     

     

     

     

     

    が....余儀なくされている現状......

     

     

     

     (;´Д`A ``` なかなか厳しいよね...

     

     

     

    というのが.... 民の声 ですよ......

     

     

     

     

     

     ⇒ フラット35 制度変更 事項

     

     

     

     

     

    まぁ.....いつかは...やらなければ.....

     

    は....わかるんですよ.....

     

     

     

     

     

     

    でも...  今?

     

     

     

     

     

     

     ⇒ なんでもかんでも値上げ...値上げ.....

     

     ⇒ なのに....給料は...ほぼ上がらず.....

     

     ⇒ 生活するのがやっとだというのに....

     

     ⇒ 世間の空気を知らない役人たちが....

     

     

     

     

    一度決めたら...

     

     

     

      見直しのできない頭の悪い行政

     

     

     

    もうちょっと......

     

    世間の空気....

     

    感じた方がイイのかと..... (((uдu*)ゥンゥン

     

     

     

     

     

    そんな状態のなか......

     

     

     ✕ エコだの.....

     

     ✕ 省エネだの......

     

     ✕ ハイブリッドだの.....

     

     ✕ 電気自動車だの......

     

     

     

     

    ニュースでも取り上げなくなったでしょ!?

     

     

     

     

     ⇒ どこのスーパーが安いだの...

     

     ⇒ 町中華が安くて量があってだの...

     

     ⇒ この店がお得だの....

     

     

     

     

    それが 現状 であり 民の声 ですよ... (((uдu*)ゥンゥン

     

     

     

     

     

     

     

     

    フラット35 = 住宅金融支援機構 = 国の制作

     

     

     

     

     

     

     

    所得増 って.....

     

    簡単に言ってるけど.....

     

    日本の80% を占める 中小企業 では......

     

    ムリだって....

     

     

     

     ⇒ 民の声が届いてない 御国 ですからね.....

     

     

     

    限界だよね..... (;^_^A

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    さてさて.........

     

    前置きはそこまでにして.............

     

    そんな 民の嘆き を解決すべく立ち上がったのが.....

     

     

     

     

     

     ⇒ JA 住宅ローン

     

     

     

     

     

    えぇ...えぇ........

     

    今まで審査が通らなかった人も......

     

     

     ⇒ 事前審査合格

     

     

    しているみたいで.....

     

    審査もかなり ゆる〜い ようです......

     

     

     

     

     マイカーローンの残があるけど ⇒ 大丈夫 👍

     

     

     

     

    とか.....

     

    今まででは.....考えられなかったような状態でも.....

     

     

     

     〇 住宅ローンが組めます! ⇒ マイホームが建てられます!

     

     

     

    いやいや......

     

    JA さん.....大丈夫なの? (;^_^A

     

     

     

     

     

    でも....

     

    フラット35 のように難しいことは言わないから....

     

    多少....金利が高くても....

     

     

     

     ムダにやらなければいけない省エネ対策に投じる...

     

     初期投資が少ないので....

     

     結果....

     

     

     ” 安いよね ”

     

     

     って....ことになるんだよね.......

     

     

     

    今の..... 省エネ住宅 は.......

     

     

     

     

     

      なんでも電気仕掛けで...

     

        窓を小さくして  365日エアコンで.....

     

     

     

     

     

    いやいや.....

     

    それ....本当に エコなの?

     

    もっと...もっと......単純なことなんじゃ〜ないのかな?

     

     

     

     

    春 = 窓を開けて気持ちのヨイ風を入れて...

     

    夏 = エアコン1台で家全体が冷えて...

     

    秋 = 気持ちのヨイ外の空気を窓より取り入れて...

     

    冬 = 薪ストーブ1台で家全体が暖まる... 

     

     

     

     

    そんなシンプルな家で...ヨカですたい...... (((uдu*)ゥンゥン

     

     

     

     

     ✕ フラット35

     

     〇 JA 住宅ローン

     

     

     

     

    今年の 4月 からは......

     

    そんな感じ........ (((uдu*)ゥンゥン

     

     

     

     

     

     

     

    ちなみに.....

     

    ARUHI支店長 も......

     

     

    (;´Д`) ” JA さんに押され気味で... ”

     

     

    言ってたし.....

     

    ARUHI さん... 埼玉県の支店が統合され始めたし..... 

     

     

     

     

     

     

     

     

    JA の真の狙いとは... (*`艸´)ウシシシ

     

     

     

     

     

     

     

     

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     ログハウス 完成見学会 情報 

     日程 : 6月  3日(土)・ 4)  予約受付中

     場所 : 埼玉県越生町

     内容 : 平屋 ログハウス  1 LDK  17 坪

           ・ 大人気の ” 平屋 ” ログハウス

           ・ 17坪 / 1 LDK

           ・ 老後に 夫婦 2 人 で過ごすのに最適な大きさ

           ・ お一人様で贅沢に使うもヨシ 

           ・ 別荘にも最適なサイズです

     

          ⇒ 建設の様子 もチェック (#^.^#)

     

     予約 : コチラ より お申込み or TEL 042-985-3469

    ---------------------------------------------------------------------------------------

       Log & Country 公式 YouTube チャンネル  .

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     ログハウス 施工 実例集 

     ログハウスの実例集を続々更新中!

     LODGE STYLEBARN STYLE などなど...

     完全オーダーメイドのかっこいいログハウスです! ⇒ 施工実例

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     instagram  お洒落画像いっぱい!

     Log & Country インスタグラム ⇒ log country

     Log & Country オーナー の投稿がいっぱい #ログアンドカントリー

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     薪 入荷情報   2024年分の薪 入荷しました 

     Log & Country  薪ストーブ使用 オーナー様のために!

     ¥10 / キロ (例:軽トラック 350kg 積載 ⇒ ¥3,500)

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     Log & Country 

     資料請求、モデルハウス見学ご予約 ⇒ Log & Country

     〒 350-1205 埼玉県日高市原宿 109-10   042-985-3469

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     住宅 完成 保証制度  Log & Country は 住宅完成保証制度 に加入してます

    ---------------------------------------------------------------------------------------

     スタッフ募集  大工(見習い可)

     

     


    誰でも借りられるワケではない住宅ローン

    0

       

       

       

       

       

      先月....

       

      ちょこっと住宅ローンの話をしましたが......

       

       

       

       

       

       

       

      住宅ローン 事前審査  合格

      (お金を借りるために... 事前 に審査をしてもらう...)

       

       

       

       

       

       

       

      しているのに......

       

       

       

       

       

       

       

       

      本申し込みで ⇒ 不合格

       

       

       

       

       

       

       

       

      はい.......

       

       

      実際にあります........ (゚д゚)(。_。)(゚д゚)(。_。) ウンウン

       

       

       

       

       

       

       

       

      住宅ローン申し込み    工事請負契約

       

       

       

       

       

       

       

       

      であればイイのですが.......

       

       

      ⇒ 建築確認許可 まで求められるので......

       

       

       

       

       

       

      本審査 合格

       

       

       

       

       

       

      は......マジ厳しいワケ......... (;^ω^)

       

       

       

       

       

       

       

       

      住宅ローン

       

       

       

       

       

       

       

      みんな......

       

      ダレでも借りられると思っているんだよね...... (;^_^A

       

       

       

       ⇒ ローンの滞納とかしたことない?

       

       ⇒ 税金の未納とか滞納、ないですか?

       

       ⇒ 携帯電話だってローンになっていること多いんですよ?

         ちゃ〜んと毎月支払ってますか?

       

       ⇒ 学生時代の奨学金... 支払い残ってませんか?

       

       ⇒ クルマのローンだって...残っていると厳しいんだよ...

       

       ⇒ 運転免許証 3 回以上無くしてないよね?

       

       

       

      などなどなどなど.....................

       

      1つでもあると... 審査は 不合格 になったりします........

       

       

       

       

       

       

      だいたいは... 事前審査で不合格 になるのですがね.......

       

       

       

       

       

       

      銀行によっては 事前審査を実施してない

       

      ところもあるからね...

       

       

       

       

       

      となると... ⇒ いきなり本審査

       

       

       

       

       

      こりゃ〜かなり厳しいよね....... (;^ω^)

       

      銀行...貸す気あるの? って思ちゃう.......

       

      銀行なんて... 金貸して商売しているのにね...  (´Д`) ボソ

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      そろそろマイホーム...建てようかな?

       

      と.....思ったら......

       

       

       

      まずはなにより  銀行に相談しに行こう!

       

       

       

      でも..............

       

      銀行さん.......ホント 不親切 だから.........

       

       

       

       

       

       

       

      購入予定の土地 + 建物の図面・見積りがないと...

       

       なにもできないんだよね... ” ((`・∀・´)エッヘン!!

       

       

       

       

       

       

       

      ある程度でも.....年収から割り出せるでしょ.........

       

       

       

       

      そして....

       

       

       

       

      お金を貸して商売しているなら......

       

      もう少し親切に説明できるようにしたら? (((uдu*)ゥンゥン

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       完成見学会  カントリーハウス in 神奈川県相模原市

       ゲーブルドーマー + 石の煙突 が かっこいいカントリーハウスです!

       2世帯住宅 = 4LDK   L型ハンドメイドキッチン ハンドメイド洗面台

       【 3月 20日(土・祝) 1組目 10:00〜10:45  U 様 ご予約

        満員御礼         2組目 11:00〜11:45  T 様 ご予約

                     3組目 12:30〜13:15  T 様 ご予約

                     4組目 13:30〜14:15  K 様 ご予約

                     5組目 14:30〜15:15  S 様 ご予約

       【 3月 21日(日)   1組目 10:00〜10:45  N 様 ご予約

        満員御礼         2組目 11:00〜11:45  K 様 ご予約

                     3組目 12:30〜13:15  T 様 ご予約

                     4組目 13:30〜14:15  O 様 ご予約

                     5組目 14:30〜15:15  T 様 ご予約

       ◆見学していただくカントリーハウスをブログで紹介中! ⇒コチラより

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       完成見学会  ログハウス in 埼玉県飯能市

       大きなウッドデッキ + 2階ベランダがある三角屋根のログハウス

       将来的に区切れる4LDK   ヒノキ風呂 ハンドメイドキッチン+洗面台

       【 3月 27日(土)   1組目 10:00〜10:45  T 様 ご予約

        満員御礼         2組目 11:00〜11:45  Y 様 ご予約

                     3組目 12:30〜13:15  K 様 ご予約

                     4組目 13:30〜14:15  M 様 ご予約

                     5組目 14:30〜15:15  M 様 ご予約

       【 3月 28日(日)   1組目 10:00〜10:45  K 様 ご予約

        満員御礼         2組目 11:00〜11:45  M 様 ご予約

                     3組目 12:30〜13:15  O 様 ご予約

                     4組目 13:30〜14:15  N 様 ご予約

                     5組目 14:30〜15:15  Y 様 ご予約

       ◆見学していただくログハウスをブログで紹介中! ⇒コチラより

      ---------------------------------------------------------------------------------------

        T V 放映   Log & Countryログハウス がたくさん登場します!

              ⇒ 日テレNEWS24

              主役で登場する E さん家 ⇒ 建設当時の様子

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       ログハウス 施工 実例集 

       ログハウスの実例集を続々更新中!

       LODGE STYLEBARN STYLE などなど...

       完全オーダーメイドのかっこいいログハウスです! ⇒ 施工実例

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       instagram  お洒落画像いっぱい!

       Log & Country インスタグラム ⇒ log country

       Log & Country オーナー の投稿がいっぱい #ログアンドカントリー

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       薪 入荷情報   2021年度分入荷しました 

       Log & Country  薪ストーブ使用 オーナー様のために!

       ¥10 / キロ (例:軽トラック 350kg 積載 ⇒ ¥3,500)

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       Log & Country 

       資料請求、モデルハウス見学ご予約 ⇒ Log & Country

       〒 350-1205 埼玉県日高市原宿 109-10   042-985-3469

      ---------------------------------------------------------------------------------------

       住宅 完成 保証制度  Log & Country は 住宅完成保証制度 に加入してます

      【 募集 】 大工、大工(見習い)、設計プランナー、営業

       

       


      住宅ローンのお話し 続き...

      0

         

         

         

         

        ” 購入予定の土地 + 建物の図面・見積りがないと...

         

         なにもできないもんでぇ... ” (;^ω^)

         

         

         

         

        ある程度でも.....年収から割り出せるでしょ.........

         

         

        お金を貸すのが商売なのに.......

         

        そんな相談もできないもの......

         

         

         

         

         

         

         

        だから......

         

         

         

         

         

         

         

         

        年収 300万円以下 なのに.......

         

         

         

         

        土地 + 建物 = 8000万円 

         

         

        ぐらいは行けるでしょ..... (`・∀・´)エッヘン!!

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        (;^ω^)

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        はい.....実際に....いました....

         

        そんなこと言ってくる20代夫婦....... (;^_^A

         

         

         

         

        お給料全額ブッコまないと......

         

        返せないですよ.....

         

         

        んなんでは.....

         

         

        生活....できんわなぁ..... (;;;´Д`)ゝ汗汗…

         

         

         

         

         

         

        身の程.....知りましょう.......

         

        そのために銀行があるのでは?

         

         

         

         

         

         

         

        実際には.....

         

         

        土地 + 建物 = 3500〜4000 万円

         

         

        みんな.....この辺ですよ.......

         

         

         

         

         

         

         

        土地がある人なら... (土地を親からもらえる人など)

         

         

        建物のみ = 3500〜4000 万円

         

         

        ちゅ〜こと.......

         

         

        ね.......

         

        豪華なログハウスが出来ちゃうワケですよ... (゚д゚)(。_。)(゚д゚)(。_。) ウンウン

         

         

         

         

         

         

         

         

        都内のマンションだと...

         

        庭もないのに...

         

         

        マンションのみ = 3500〜4000 万円

         

         

        緊急事態宣言でドコにも出かけられない状態で......

         

        マンションに閉じこもっているなんて......

         

         

         

        ” どうやら...同じマンションで...感染者が... ”

         

         

         

        ひゃ〜エレベーターにすら乗りたくないですなぁ......

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        やっぱ これからは 小田舎 じゃね?

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        埼玉.......

         

        なかなかイイところですよ〜〜〜 (*´ω`*)

         

         

         

         

        で......せっかく田舎に住むなら.....

         

         

         ⇒ ログハウスじゃね?

         

         ⇒ 薪ストーブじゃね?

         

         

        ね!

         

        Log & Country に相談だべぇ〜〜〜 (。◕ˇдˇ◕。)/

         

         

         

         

         

         

         

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         緊急事態宣言に伴い 

         Log & Country では... 緊急事態宣言に伴い営業時間の短縮を実施します...

         営業時間  10:00 〜 17:00  (定休日 水・木曜日)

        ---------------------------------------------------------------------------------------

          T V 放映   .  Log & Country ログハウス がたくさん登場します!

                ⇒ 日テレNEWS24

                主役で登場する E さん家 ⇒ 建設当時の様子

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         ログハウス 施工 実例集 

         ログハウスの実例集を続々更新中!

         LODGE STYLEBARN STYLE などなど...

         完全オーダーメイドのかっこいいログハウスです! ⇒ 施工実例

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         instagram  お洒落画像いっぱい!

         Log & Country インスタグラム ⇒ log country

         Log & Country オーナー の投稿がいっぱい #ログアンドカントリー

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         薪 入荷情報   2021年度分入荷しました  薪割り機直りました! (*^-^*)

         Log & Country の 薪ストーブ使用 オーナー様のために!

         ¥10 / キロ (例:軽トラック 350kg 積載 ⇒ ¥3,500)

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         Log & Country 

         資料請求、モデルハウス見学ご予約 ⇒ Log & Country

         〒 350-1205 埼玉県日高市原宿 109-10   042-985-3469

        ---------------------------------------------------------------------------------------

         住宅 完成 保証制度  Log & Country住宅完成保証制度 に加入してます

        【 募集 】 大工、大工(見習い)、設計プランナー、営業

         

         

         


        まさかの...住宅ローン (;^_^A

        0

           

           

           

           

          以前........

           

          こんなことを書きました........

           

           

           

           

           

          ” 60歳以上で住宅ローンが組めるとでも思ってるんですか? ”

           

           

           

           

           

          的な.........

           

           

           

          まぁ....そこそこインパクトがあったので.......

           

          覚えている方も多いと思いますが........

           

           

           

           

           

           

           

           

          えぇ.......

           

          ココで.........

           

           

          謝りたい と思います........... (◞‸◟)

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          え?なぜって?

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          出来ちゃったんです..........

           

           

          満60歳以上のお客様向け住宅ローン

           

           

          が.....

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          【 リ・バース 60 】

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          毎月のお支払いはなんと! 

           

            ⇒ 利息のみ(だから年金収入の方でも利用可能)

           

           

           

          それも フラット35 を取扱う.......

           

            ⇒ 住宅金融支援機構 が やってます!

              (昔でいう... 公庫 です )

           

           

           

           

           

           

           

          いやいや......そもそも............

           

          死んじまったら..........

           

          住宅ローンが残るべよ...........

           

          まさか.....

           

          団信に入れるワケじゃ〜なかんべ〜し......

           

           

           

           

           

           

          はい! そのとおり! ヾ( ̄o ̄;)オイオイ

           

           

           

           

           

           

          毎月の支払いは利息のみ......

           

          ということは........残されている 元金 はどうなるの?

           

           

           

           

           

           

           

          そこそこ! 大切なのは........

           

           

           

           

           

           

           

          ⇒ 相続人が一括して返済

           

           

          ⇒ 担保物件を売却により返済

           

           

           

           

           

           

           

           

          要は.......

           

           

           

           

          息子に迷惑かけるか....... ヾ( ̄o ̄;)オイオイ

           

          根こそぎ持ってかれるか....... (*・ω・)(*-ω-)(*・ω・)(*-ω-)ウンウン♪

           

           

           

           

          いやいや......

           

          そもそも......

           

           

           

           

          ⇒ 担保物件を売却により返済

           

           

           

           

          って.....あるけど.......

           

          資産価値が元金より低かったら.........

           

           

           

           

           担保物件を売却により返済 足らない分は相続人が負担

           

           

           

           

          ちゅ〜ことだよね........

           

          まぁ......いずれにせよ.........

           

           

           

           

           

          子供達に迷惑かける! っちゅ〜こと?

           

           

           

           

           

          まぁ......もちろん.......

           

          売って足らない分の貯金でもあれば別ですがね........

           

           

           

           

           

           

          2000万円で建てました...

           

           ⇒ お亡くなりになったので売却

           

            ⇒ 1200万円でしか売れませんでした

           

             ⇒ 800万円の貯金があったので...相続人がそれで支払い

           

           

           

           

           

           

          って.......コレ............

           

           

           

           

           

           

           

          相続人がいる 前提

           

           

           

           

           

           

           

          の.....話だから........

           

          連帯債務者に子供がならないとダメなパターンのやつかと.........

           

           

           

           

           

           

           

           

          あぁ.....でも.......

           

          相続人が残った債務を返済しなくて済む......

           

           

           

           

          ノンリコース型

           

           

           

           

          ちゅ〜のもあるみたいで.......

           

          まぁ.....それなりに貯金があったり......

           

          審査が厳しかったりは......

           

          するんだろうけどね...... (;^_^A

           

           

           

           

           

           

           

           

          だって.......

           

           

           

          65歳 安定した収入なし年金のみ 手持ち資金(貯金)ほぼゼロ + 相続人なし

           

           

           

          だとしたら.......

           

          貸してくれないだろうし........

           

           

           

           

           

          まぁ......借りるには......いろいろな条件があるんだろうしね........

           

           

           

           

           

          まだ Log & Country で借りた方はいないので.......

           

          誰か.......

           

          チャレンジしてみませんか? (・∀・) 

           

           

           

           

           

           

           

          オイラ....興味津々です....... ヾ( ̄o ̄;)オイオイ

           

           

           

           

           

           

           

          借金も財産のうち.....ちゅ〜ことで......

           

          老後はノンビリ.......

           

          田舎暮らしじゃね?

           

           ↑ 誰か来ないかな〜〜〜 (*`艸´)ウシシシ

           

           

           

           

           

           

          あぁ......ちなみに.......

           

           

          借入上限 8000 万円 っすよ! キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!

           

           

          マジすごいね.....大丈夫?  (;^ω^)

           

          リーマン みたいにならないでよ〜〜〜

           

           

           

           

           

           

           

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           キャンペーン情報 

           マシンカットログハウスTALO秋の自由設計キャンペーン開催中!

            ◆ 25%OFF 

            ◆ ミニログ プレゼント

           クーポンエントリー で...みんなにチャンスがあります!

           (2020年 12月25日まで...)        ⇒ 詳しくはコチラから 

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           完成見学会情報 

            9月27日(日) ログハウス 完成見学会    in 神奈川県横浜市 

           どうしても... 住宅地に建てなければ ならない...

           と...いう方は...ぜひお越しください!

           準防火 + 総ログ 仕様都市型住宅ログハウス の完成見学会です!

             ← 準防火 + 総ログ仕様 のログハウス

           1 組目 10:00 〜 10:45  I 様 ご予約

           2 組目 11:00 〜 11:45  S 様 ご予約

           3 組目 12:30 〜 13:15  ご予約受付中

           4 組目 13:30 〜 14:15  S & M 様 ご予約

           5 組目 14:30 〜 15:15  Y 様 ご予約

          限定 5 ログハウス完成見学会 です。ご予約お待ちしております!

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           Log & Country コロナ ウィルス対策

           マスク着用 ご協力お願いします

           アルコール除菌をご用意してますので入口で必ず除菌消毒をしてください

           お打合せ希望の方は必ず事前予約をお願いします

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           住宅 完成 保証制度 

           契約した建設会社が工事途中で倒産したら大変だぁ! ( ̄□ ̄;)

           そんな状況から 施主様 を守る 唯一の保証  住宅完成保証制度 ← クリック

           Log & Country住宅完成保証制度 に加入してます (*^-^*)

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           ログハウス 施工 実例集 

           ログハウスの実例集を続々更新中!

           LODGE STYLEBARN STYLE などなど...

           完全オーダーメイドのかっこいいログハウスです! ⇒ 施工実例

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           instagram  お洒落画像いっぱい!

           Log & Country インスタグラム ⇒ log country

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           薪 入荷情報   入荷しました! 

           Log & Country の 薪ストーブ使用 オーナー様のために!

           ¥10 / キロ (例:軽トラック 350kg 積載 ⇒ ¥3,500)

          ---------------------------------------------------------------------------------------

           Log & Country 

           資料請求、モデルハウス見学ご予約 ⇒ Log & Country

           〒 350-1205  埼玉県日高市原宿 109-10   042-985-3469

          ---------------------------------------------------------------------------------------

          【 募集 】 大工、大工(見習い)、現場監督、設計プランナー、営業

           

           


          | 1/1PAGES |

          selected entries

          categories

          archives

          recent comment

          others

          powered

          無料ブログ作成サービス JUGEM